Case: Met vrienden investeren in onroerend goed.
Een groep jeugdvrienden groeit uit tot een collectief dat met grote regelmaat gezamenlijk handelt in vastgoed. Met name kantoren, bedrijfsunits en appartementen worden gekocht. Om te verhuren maar als de tijd rijp is ook om weer te verkopen.
De zaken gaan goed. Gegeven het onderlinge vertrouwen wordt de boekhouding, managementrapportage en communicatie met de bank uitbesteedt aan een van hen. In deze casus refereren we aan hem als de ‘finance guy’.
De vastgoedcrises breekt uit. Banken worden door de crises kopschuw en grijpen sneller, en harder, in als leningvoorwaarden niet correct worden nageleefd. De groep vrienden krijgt te maken met tegenslag als de vastgoedbank aankondigt niet van plan te zijn herfinanciering aan te bieden voor een aantal panden. Mede ingegeven door het feit dat er betalingsachterstanden waren ontstaan. Hierover wordt door de bank stevig gecorrespondeerd maar die brieven bereiken de ‘overige’ vrienden niet. Deze informatie wordt ze bewust onthouden door de ‘finance guy’. De verrassing onder hen is dan ook groot als meerdere panden, midden in de crises, te koop worden gezet door de bank. De panden worden uiteindelijk onderhands verkocht tegen niet eens onredelijke prijzen.
Afloop
Als eerste onderzochten wij de eerder door een accountant opgestelde jaarrekening die ziet op het samenwerkingsverband. Daarbij valt op dat waarde van de eigenvermogen posities van de partners afwijkt. De ‘finance guy’ staat zwaar in de plus terwijl de overige vrienden een negatieve waarde krijgen toebedeeld. Voor een samenwerking waarin lusten en lasten worden gedeeld is dat bevreemdend. Navraag bij de accountant leert dat de ‘finance guy’ de accountant heeft opgedragen alle rente en aflossing als door hem voorgeschoten te boeken en te verrekenen met de overige vrienden. Dit terwijl de huurinkomsten tevens als reguliere omzet is geboekt. Ook worden investeringen, verbouwingskosten en onderhoud in de afrekening opgevoerd zonder daarover tekst en uitleg te geven. Of facturen te tonen. Ook is er nooit in- en toestemming gevraagd. Notulen van overleg ontbreken.
De jaarrekening vermeldt ook een serieuze rekening courant verhouding (€270.000) met diverse bedrijven van de ‘finance guy’ en hemzelf in privé. In een latere jaarrekening, niet opgesteld door een account maar door de eerdergenoemde boekhouder, is dit rekeningcourant teruggebracht naar € 0, uitgeruild tegen het verminderen van de waarde van het belang van de ‘finance guy’ in de samenwerking.
De ‘finance guy’ is diverse malen gevraagd om zijn claim verder toe te lichten maar komt met niets. Ook geeft hij geen antwoord op een aantal prangende vragen inzake de bancaire relatie. Hij is tot nu toe ook geen procedure gestart tegen de ‘overige vrienden’ en daar kan het ook niet van komen. De claim dreiging is daarmee van tafel. Cliënt is nu zover gevorderd dat hij zelf een verhaalprocedure overweegt.